孰是孰非拉玛九——曼谷的新CBD区Rama9真的那么烂吗?

发布时间2019-06-19 17:48:36作者小海星来源官方公众号

摘要:泰国Rama 9地区向来是一个争议比较大的地区。认为好的会把它吹的天下有地上无,认为它不好的将它贬低得一文不值,甚至将它和”骗局“这个词挂钩。那拉玛九的真相到底是什么呢?
孰是孰非拉玛九——曼谷的新CBD区Rama9真的那么烂吗?-海星海外

作者:小海星



伴随人们对资产均衡配置的意识逐渐增强,海外置业成为了一种备受推崇的配置方式。而这其中,前往泰国买房置业尤其火爆。但也有不少坑让购房者中招,于是关于泰国买房到底好不好的讨论也是争论不休。其实凡事没有绝对的好与坏,对于投资置业来讲,关键就看自己是否看好某个地段、区位的房产增值逻辑。

 

下面就来说说最近争议很多的一个地方,也就是泰国曼谷Rama9区。在泰国买房的相关帖子中对这个区的评论可谓是两极分化,说它好的都快吹捧上天了,什么曼谷新生CBD啊、高端人群聚集区啊、区域发展潜力无限、房产增值空间巨大…等等。但是说不好的几乎就是把上面这些统统say no!

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(图某书上有关Rama 9的评价两极分化)


那么,我们就来客观公正的评一评Rama9到底是不是真好,还是像说的那样很烂?

 

其实针对Rama9的争议和质疑无非就是下面几点:



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Rama 9不是市区,而是近郊,不比配套纯熟的Sukhumvit、Central Lumpini和Silom/Sathorn片区——这是反对者的观点。


那我们就先来看看Rama 9的具体位置:

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(图源网络)


从图上可以看到,Rama 9紧邻素坤逸和皇室用地,其实也算不上是很远的郊区。


一座城市不同区位往往承担着不同的功能,以北京为例,二环以里金融街附近多是央企和金融机构聚集;东三环国贸一带则是大型商业公司林立,也是中央商务区;而位于东北四环乃至五环的望京一带呢,虽然不比前两个片区更接近市中心但是发展程度区位优势完全不逊色。毕竟这里世界五百强云集、互联网公司比较密集,交通发达,所以房价也是长期高企。其实,Rama9区相对于曼谷其实就类似于望京对于北京,甚至还要离市中心更近很多。


为什么呢?因为,Rama9也是聚集了一大批世界顶级的公司,比如华为、联合利华…这些各行业的巨头公司纷纷把东南亚的总部设在Rama9,对此区域的青睐程度可见一斑。下面一张图就列出了Rama9区的一系列周边,包括中国大使馆、泰国证券交易所在内的种种配套堪称奢华!

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而这些跨国公司商业巨头为什么选择曼谷,选择Rama9呢?原因有两点:一来是看中了曼谷稳定的政治环境以及便利的区位优势,特别是巴育成功连任泰国总理后,泰国经济政策有了可持续性,以及将要推出的泰国经济4.0战略,更是吸引了全球资本青睐;二来呢,就是看中了Rama9区的发展前景和区域增值空间。


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(图源中新网:巴育连任)


毕竟,Rama 9区现在地价尚处于低谷,房价也约在2-3万人民币/平方米,而沙吞以及素坤逸两大老牌CBD房价已经在在5万人民币/平方米,而且这两大核心区地铁沿线可用地块已经非常稀缺,房价几乎达到顶峰,房产投资升值空间基本见顶。而Rama9凭借地铁规划战略,地价低,可供建住宅用地多,未来的房价巨大升值潜力,于是也吸引越来越多的大型地产开发商和世界各地的置业人群纷纷来此。

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(图源海外置业网,蓝线为曼谷市中心房价走势图,Rama9 地区归于红线)



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首先,曼谷不存在官方明确的CBD划分,多是人们约定成俗的共识。在多数人的观念中,是隆/沙吞Silom/Sathorn是曼谷的老牌CBD,也被称为“泰国的华尔街”,这里金融机构聚集;但随着区域建设程度和人口密度趋于饱和,城市繁华区段逐渐向素坤逸区和Rama9区扩散,而Rama9则是人们普遍认为的新型核心商务区CBD,毕竟像上面提到的,随着商业巨头和跨国公司的纷纷于此设立分公司,Rama9已形成了商业密集的成熟的商圈,吸引着越来越多的商务白领群聚于此。

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高净值人群的涌入又激励了周边公寓楼市的价格涨幅。所以无论是从公寓购买亦或是租赁配套方面都体现着巨大的潜力!如今的Rama 9商圈影响力更是辐射以MRT Phra Ram 9站地铁站为中心向外延伸2公里以外。

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并且,Rama9 坐拥曼谷第一条全能环线(延线明年开通),一站可换乘机场线,两站达到Asoke站轻松换乘BTS直通曼谷大小CBD。交通的便利,也让更多人选择在辐射区域投资租赁型公寓。进一步带动了当地房产的快速发展。



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诚然,Rama9的房产巨大增值潜力引来了全球房产投资者的关注。但是,Rama9可不仅仅只适合炒房投资,也是非常宜居的优质区域。


为什么呢?Rama 9区以著名的地铁站Rama9为依托,这个地铁站是通往Asok、Sukhumvit及Sathorn等的重要交通节点。MRT地铁Rama 9站的主轴是Ratchadaphisek路,这里拥有郊区般安静的环境,却又有城市的感觉,所以居民在远离烦嚣的同时,又不至于失去城市的动感。这里的商场、按摩院和市场数目众多,但最令人意想不到的是区域不断发展中的夜生活,曼谷最有名的好几位DJ都曾在区内的Royal City大道上打碟。

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(图源网络:Rama9 主干道)


此外,众所周知在世界范围内,唐人街都具备群聚效应,唐人街对周边居住、餐饮、娱乐、生活、消费的带动作用,从发达国家到东南亚中心泰国,均是如此。


曼谷新兴“唐人街”(New Chinatown)就位于Rama9区。这条街已经成为了曼谷市新生代经济圈的一个缩影吸引着很多人的目光,这里也被习惯称为“辉煌街”,也有人称之为“代购一条街”。


 辉煌街能够称为新中国“移民”社区有以下几个方面的原因:首先中国大使馆离该区仅几条街的距离,方便办理各种手续。其次,这里的交通也非常方便,除了有辉煌地铁站在巷口外,还能和叻抛大道、蓝甘信大道、拉差达大道以及拉玛9大道,甚至还可以外延至素坤逸大道等。最后,这里还有汇聚多个大型商场,如中央商场、Big C超市、无眠商场The Street、辉煌夜市、火车夜市、Esplanada影院、泰国证交所新址等。可见,对于华人来说,Rama9的优越性可不止在房产增值上。

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(图源网络:辉煌区唐人街)



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乱讲!Rama 9区房价从2015年至今每年稳定上涨10%,投资出租回报率普遍在5%以上,是全泰国所有房产投资机构强烈推荐公寓购买的区域。况且目前Rama9的房屋均价远低于中央城区,加上跨国公司、大型商业机构带来的源源不断的全球白领人群,预计的上班族人流量可达日均3万人次,如此庞大的人流将带来十分可观的房屋租赁需求。这样来看,Rama9的租售比又怎么可能比其他区低呢?

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(图源泰国新闻:曼谷橙色线



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谁说的?!!以位于MRTA地铁口附近的暹罗天街 SIAMESE RESIDENCE为例,项目是由泰国知名地产公司Siamese Asset开发的全复式公寓。

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(暹罗天街)


商业区、地下车库、联合办公区、空中泳池、空中健身会所、高档会客厅、天台…一应俱全,周围有包括Bangkok Hospital、Rama9 Hospital、Kluaynam Hospital、Piyavate Hospital在内的四家知名私人医院环绕,NIST国际学校、澳大利亚国际学校、Prep国际学校、丽晶国际学校、曼谷新加坡国际学校、Shrewsbury国际学校、诗纳卡宁威洛大学七所顶尖国际学校聚集(点我了解泰国国际学校排名)。交通便利度极具优势、周边配套堪称奢华。


所以,你现在还觉得Rama9像传言中的那么烂吗?

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