如何投资日本高价值公寓?

发布时间2019-08-15 18:20:20作者海星君来源本站

摘要:买房不管是为了自住还是投资,都不能忽略房子的资产价值。想买到资产性高的公寓,可以从日本人总结的这几个条件入手:1. 靠近市中心;2. 距离车站近;3. 总户数多。那么,在不动产投资中,最重要的是什么?

日本投资置业已逐渐成为新潮流,其房产市场透明而有诚信,有严格的管理制度。简单来说,任何资金状况良好的人都可以购买日本房产。经常会有客户问到,“我买房只是单纯为了投资,为了收租金,是不是只要考虑房子周边的生活便利性?”

其实不尽然,买房不管是为了自住还是投资,都不能忽略房子的资产价值。想买到资产性高的公寓,可以从日本人总结的这几个条件入手:1. 靠近市中心;2. 距离车站近;3. 总户数多。那么,在不动产投资中,最重要的是什么?

挑选可以确保房租收入、空室风险低的物件,因为如果没有房租收入,就无法实现“投资”。海星君为大家整理了近期投资日本的客户最关心的几个问题,供您做置业参考。

如何投资日本高价值公寓?-海星海外


一、投资小型公寓有什么优点?买公寓出租难吗?

别看日本小户型公寓看着小,优点很多。一般来说,日本的小户型公寓更靠近市中心和车站,对于上班族来说,不论是上班通勤,还是逛街社交都非常方便。而且,单身公寓的租金也不算很贵,也能减轻上班族们在房租花销上的压力。性价比是很高的。根据日本某房地产开发商的内部资料,东京23区之内的单身公寓,如果有人退租的话,一个月内肯定会有新的租客入驻,所以出现空置情况都是很少见的。

关于出租,要从需求和供给来考虑了。人口向就业机会多的城市聚集,已经成为世界性的潮流。人多,就意味着住房需求也多。从这点来看,未来也会持续聚人的东京、大阪这些地方可以说是很好的投资选择。

在日本投资单身公寓,一般回报率在5%左右都不是很大的问题。一些优质的房源甚至会更高,可能达到8%甚至是10%。由于租房的手续比较麻烦而且有严格的协议制定,所以日本租客的租时间一般都会很长。


二、租金回报大概是多少,未来租金会持续上涨吗?

在投资之前,一定要先了解当地的租金行情。海星君根据网上资料综合整理,以2019年3月份为例,「2019年3月日本主要城市分售公寓月租趋势」的调查结果显示了不同都县来看公寓的租金情况。

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数据显示,日本主要城市圈公寓的租金情况呈整体上涨的趋势,未来发展势头良好。


三、日本投资公寓之后,应该如何管理,需要什么费用吗?

投资日本公寓,以租赁所获得的房租为收入来源。投资者有两种管理模式可供选择:

1. 以公寓所有者为主体管理

即所有者以个人身份打理,虽然可以委托管理公司全权打理,但如果遇到空室状态,公寓所有者需要承担得不到租金收入的风险。

另外,因为公寓的公共区域需要专人打扫,甚至有的公寓还为住户配有专门的配宅箱,所以在购房之后,公寓业主还需要支付管理费。公寓另外的一个费用是修缮积立金,修缮积立金的主要作用是维护公寓。公寓因其建筑材质的特殊性,其翻修和维修的成本较高,需要花费大量的时间和金钱,临时募集修缮金效率低下,设立修缮积立金,便大大的解决了这一问题。日本的大部分公寓每15-20年都会有一次大规模的修缮,其修复的费用来源就是修缮积立金。除此之外,如果家庭有车的话,还需要支付一个车库使用费。

2. 公寓所有者可以通过直接契约出租管理

即由管理公司托管,这种方式可以确保稳定的获得租金。因为托管公司会给出空室担保,所以无论是否空室,公寓所有者都可以得到相应的租金回报。但是,托管公司的会征收合理的管理费用。

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四、二手公寓有没有购买价值?

虽然不能一概而论,但海星君还是认为二手公寓是很有魅力的。2012年至今,日本全国公寓价格上涨了近30%。虽说房产的价格是根据需求和供应的平衡来决定,但是区域的人气程度也是影响公寓价格的重要因素。

对于新建公寓价格,开发商的利益和广告宣传费等都会被计算在内,相抵来说,二手公寓的价格优势就非常明显了,而且,二手公寓可以更方便的确认公寓里的居住人群,公寓的管理是否健全,对未来是否会有影响,虽说投资单间公寓是包含在整体公寓楼之中的,但是物件可以维持资产价值,投资者还是应该确认的。

综合来说,二手公寓的优点主要有:1. 与新建公寓相比价格更加实惠;2. 可以根据自己的喜好重新装修;3. 可以确认管理状况。

还要强调一点,在考虑二手公寓时,需要注意1981年以前建成的建筑物为「旧耐震制度」,这类公寓并不推荐。


五、如果选择投资大阪的公寓,投资价值怎么样?

大阪地处日本关西地区,是关西最大的经济中心,和首都东京并列为日本最具代表性的大都市,同时也是在世界最具知名度的国际性都市之一。

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据“大阪的经济”2019年版,大阪市的地区生产总值相当于新西兰国内生产总值。美国FORTUNE杂志(2017年版)刊登的世界500强企业中,有7家总公司设立于大阪。而随着2019年G20峰会在大阪举办,世界上经济规模最大、增长最快的国家领导人在此聚首,大阪的国际影响力迈入前所未有的高度。

2018年7月,随着IR实施法(Integrated Resorts,带有赌场的综合度假区)正式通过,日本民营赌博首次实现合法化,明确作为首个开放地的大阪将赌场设立在人工岛梦洲,有望于2024年正式营业。 包括美高梅、新濠博亚娱乐、拉斯维加斯金沙集团在内的等8家国际博彩巨头纷纷下注大阪。赌场的开设意味着巨大的经济效益,以澳门为例,2018年,全年入境旅客超3,500万人次,按年增加9.8%,酒店及公寓平均入住率达91.1%,全年旅客消费(不含博彩)达696.9亿澳门元。而拉斯维加斯在1941年便建成了首家赌场,2017年房价涨幅仍保持在10%以上,涨幅位列全美第二位。

2025年,大阪将举办以“闪耀生命之光的未来社会设计”为主题的世界博览会,会期共185天,日本政府预计入场人数约为2,800万人,拉动经济效益约为2万亿日元。参考上海市 2008 年 -2017 年商品住宅均价,世博会的举办成为上海房价的分界点,举办当年,上海房价同比涨幅超 35% 。世博会的投入能带动约 1.2 万亿的产业增加值,其中,有 1/3 的增加值将体现在世博后。 

综合来说,大阪现阶段经济发展程度较高,加之赌场合法化,赌场经济将带来巨大的经济利益,2025年世博会拉动产业增加值,促进房价增长,未来的大阪,潜力无限。近几年,大阪投资热度急剧攀升,投资大阪公寓,是非常明智的选择。


如果投资日本大阪的公寓,选择哪个最适合呢?

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当然是CHUAN HOUSE 难波黑门1号,大阪黄金地段稳健型房产投资项目,关西最具规模的合法民宿运营,年回报率6%,收益回报稳健,最大化房产价值。成为CHUAN HOUSE业主,免费入住大阪公寓:业主本人享受每年15天免费入住,在CHUAN HOUSE连锁公寓,其中有5天可以为非业主本人入住;业主本人享有在川旅宿旗下CHUAN HOUSE连锁公寓预定8.5折优惠。详情请点击https://www.hixing.com/fang/detail/20190807134431205

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