影响日本不动产价格的因素

发布时间2019-09-30 17:16:12作者海星君来源本站

摘要:“不动产会受到4价或者5价的影响”。了解到这5价的变化,才能更好的掌握日本房产 的变化规律,从而更高的进行投资。

日本不动产有一种说法叫“不動産は、一物四価又は五価”,大致意思是说“不动产会受到4价或者5价的影响”。了解到这5价的变化,才能更好的掌握日本房产 的变化规律,从而更高的进行投资。那么,这“5价”到底是指什么呢?

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第一价:时价

“时价”指的是房产交易市场上看到的实际交易价格,也就是最后的房产成交价格,根据这个价格可以简单的计算出自己投资房产所需要的成本。

第二价:公示价格

“公示价格”即公示的日本的土地价格,一般在每年的一月一日由日本国土交通省所公布,是房产开发商在交易土地时所花费价格的定价标准。

第三价:基准地价

“基准地价”是由日本的都道府县每年于七月一日公布,不同的都道府县价格都是不一样的,是根据各都道府县不同的土地级别、地段进行分别评估,然后进行一系列的计算所得出的一个价格,是指某一时点上各都道府县内土地使用权的平均价格。

第四价:固定资产税估价

“固定资产税估价”每三年才会计算一次,以去年一月一日时日本市町村计算出来的价格作为基点来计算,一般得出来的结果是公示价格的70%。 

第五价:继承税路线价。

“继承税路线价”是由国税局所计算出来的价格,一般以每年的一月一日为时间点进行计算,结果一般是公示价格的80%。

日本国土交通省公布了2019年的公示地价(以全国6000个地点为对象,截至2019年1月1日的数据)

日本全部用途地价平均上涨1.2%,为连续4年呈递增趋势。

1. 住宅地价上涨了0.6%,连续2年呈递增趋势。

2. 商业地价上涨2.8%,连续4年呈递增趋势。

三大都市圈的全部用途地价平均上涨2.0%。

1. 东京圈地价上涨2.2%,连续4年呈递增趋势。

2. 大阪圈地价上涨1.6%,连续4年呈递增趋势。

3. 名古屋圈地价上涨2.1%,连续2年呈递增趋势。

可以看出,日住宅地价和商业地价在日本各主要地区均持续上升。

了解到5价之后,从投资金额、收益等各个层面来看,投资哪种房产类型最适合呢?

一、单身公寓:就投资金额、简单程度和收益性来看,单身公寓的性价比最高的。

随着日本各地单身人数的持续上涨,租户群体越来越多,只要是位置好的公寓都会出现“租户易寻”的情况,租金有保证,而且买卖价格浮动不会太大,变现快,收益力、变现力、节税力三点兼备。

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以东京23区为例,建筑年份比较久的单身公寓,一般能以约500万日元投资到单间公寓,回报率最高能超过10%,综合来看回报率在6-7%比较常见。

二、家庭居住型公寓:一般来说,这种类型的公寓,在最初购买时的价格,通常比二手单间公寓会便宜一些,作为投资,家挺居住型公寓会被先用来出租,当租客离去后,还可以作为普通的家庭型公寓进行高价出售。

但是,这类物件的数量比单间公寓少,很难碰到合适的,这是缺点。而且这种反复购买和出售的投资方式,需要花费大量的时间人力和无力,对投资者的要求也比较高。

三、一户建:单个家庭的住宅,土地面积较大,在地价方面的优势较为明显。

一户建性价比价高,收益高,很适合初期尝试投资的人,但一户建出租,需要进行一些改装,比起重新购买物件,投资额要少得多,收益性方面优势很明显。而且近几年日本游客数量增多,投资一户建做民宿也是非常好的选择。

四、整栋公寓:钢筋混凝土建筑的共同住宅。

整栋公寓用地相对比价较宽敞,所需的投资金额也比较大,投资难度也比较高,不适合初期尝试且投资预算较少的人士。

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但整栋公寓也可以一次性租赁,也比较容易。为了节约税金而想换成亿单位的房地产时,建议最好购买东京都内的整栋公寓,投资价格大,收益也会变大,可以加速资产形成的速度。比如投资价格约在1-2亿日元的整栋公寓,回报率可以达到8-9%。这类物件易于找寻,易于购买,是大额投资者的理想选择。

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