别再只想着做“包租婆”,日本房产获利渠道有很多

发布时间2019-11-08 13:37:56作者海小星来源本站

摘要:租金收益率只是一方面,日本不动产收益绝不仅仅如此。


有海外投资想法的人,在实际选择投资地区的时候或许会出现选择困难症:泰国的门槛比较低,气候好,又能自住又能出租;日本是老牌资本主义国家了,货币也稳定;土耳其是个移民的好选择,大国护照到手也快……其实,大可不必这么纠结,通过归纳整理投资方向,您的投资目的肯定在以下这几点之内:1、自住为主,出租为辅。2、赚钱事大,自住为辅。3、身份为上,房产随意。


以上这三点中,想要真的久居国外的投资者还是占较少的部分。俗话说,金窝银窝不如自己的狗窝。虽然国外的月亮挺圆的,但自家的也不差,想要逃离国内可怕的“租售比”才是多数投资者的想法。在房屋出租方面。几个热门投资地中日本的表现令人眼前一亮。我们的邻国的房屋以抗震出名,而投资日本的话也会有除了做“包租婆”之外的意外收入。今天就来以海星手中现有的项目为例,聊聊日本房产投资收益的那些事儿。


一般来讲,收益可以从房价/地价、房租收益以及货币增值几方面来算。



房价、地价涨幅收益


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(日本地价涨幅)


“炒楼花”是国内房地产短期赚钱的惯用手法,但是这个来钱方式在日本大概率是行不通的。最大的原因在于日本地价和房价上涨的趋势所致。实际上,日本的房价在90年代泡沫破裂以后一直处于一个平稳的趋势,在近几年奥运会、G20等等国际事务的影响下,日本的房价和地价在过去一年中有着小幅上升。


首先来看地价,日本国土交通省公布了2019年的公示地价(以全国6000个地点为对象,截至2019年1月1日的数据)

日本全部用途地价平均上涨1.2%,为连续4年呈递增趋势。

1. 住宅地价上涨了0.6%,连续2年呈递增趋势。

2. 商业地价上涨2.8%,连续4年呈递增趋势。


三大都市圈的全部用途地价平均上涨2.0%。

1. 东京圈地价上涨2.2%,连续4年呈递增趋势。

2. 大阪圈地价上涨1.6%,连续4年呈递增趋势。

3. 名古屋圈地价上涨2.1%,连续2年呈递增趋势。


可以看出,日住宅地价和商业地价在日本各主要地区均持续上升。虽说涨幅较小,但这也正是日本房产稳健的特点所致。如果想要一夜暴富,从而选择日本房产投资,那可能要令人失望了。


再来看一下房价,日本房价自2008年以来都是处于一个稳步上升的状态,虽然涨幅很小,但趋势向好。最近,日本鉴定株式会社发布了近3个月日本三大都市圈(首都圈,近几圈,中部圈)二手房的价格走势,2019年8月,首都圈的二手房价格比7月增长了0.5%,有小幅度的上升,其中东京都增长了5%,5027万日元是首都圈内的最高值。再看近几圈,平均价格也是连续4个月处于上升趋势,与去年2018年的同期相比较,也是增长了6.5%以上。中部圈8月份的平均值也是增长了5%。


这里提一下大阪,大阪目前的房价约为东京的60%,但是随着赴日游客的增长趋势,以及特区民泊这一利好政策,大阪房价在随后的几年定会持续上涨,涨幅甚至可能超过东京。

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(东京房价小幅提升)


以地价和房价作为主要获利手段的项目主要是位于东京和大阪的一户建和高级公寓。以海星现有的房源为例,海星东京都hi寓、大阪精装一户建都是以地价和房价的上涨作为主要的获利渠道。其中hi寓靠的是房价,大阪一户建由于是一户建用地的永久产权,靠的是地价上涨。



租金现金流收益


说到租金收益,很多人都想躺着收租。别急,在此之前得先搞懂两个东西。一是表面收益率,二是实际收益率。


表面收益率指的一般都是房屋的物件资料里面记载的收益率,其实就是简单的房租收入除以买房价格所计算出来的收益率,有很多的情况都没有考虑到。而实际收益率是在预计的房租收入中,去除掉实际买房后还需要扣除的费用之后,除以房屋购买价格算出来的一种收益率,顾名思义就是考虑到实际情况之后得出的收益率。详细说的话,两者分别是按照下面这个公式来进行计算的:

表面收益率=年房租收入/日本房产价格*100;

实际收益率=(年房租收入-实际运营费用)/日本房产价格*100。

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从上面两个公式可以看出,房屋租金和房产价格是以房租为主要收入来源的房产需要关注的两个要素。这样一来,城市的选择就很重要了。首先就可以排除东京这个房价大户,100万的预算在大阪可以买个高级公寓,在东京的繁华地段只能买一间厨房。且租售比这个东西在房租收益这里发挥了重要作用。通常来说,1:200这个值是正常的,租售比越低说明房租收益占比就约低。那么在日本在售的房屋类型中,酒店式包租公寓、一户建以及小物件长租公寓都是靠租金作为主要收入来源的。


首来看看一户建,一户建长租收益明显低于短租。因此,如果想要从一户建这里获得较高的租金收入,就得将地址选择在大阪,这里的特区民泊可以开365天,而其他地区最多只能经营180天。其次是酒店包租公寓,以川house为代表。这类房产省心省力,或许唯一的缺点在于没有长时间的自住空间。最后,就是受到租售比影响最大的小物件公寓了。这类公寓以海星hi寓为代表,总价低——仅15万就可入手,租售比高——福冈城市的租售比为1:128,租约稳定——小公寓大部分都带租约,易出手——总价低的公寓流动性自然很大。


不论长租短租,现金流收益型公寓对地段和城市的要求较高。因为毕竟是为租客服务,越靠近轨交的房产越受租客欢迎,同时租金也就越高。



作为避险货币的日元


央行又降息了,这是前两天的微博热搜。钱越来越不值钱是不争的事实,也是很多投资者配置海外资产的初衷。在全球资本市场表现惨淡的2018年,美元指数却依然表现坚挺,年度上涨4.14%。而在美元指数的构成货币(欧元、日元、英镑、瑞士法郎、加拿大元、瑞典克朗)中,仅有日元逆势升值,2018年美元兑日元贬值2.76%。在日本经济基本面表现相对疲软的背景下,日元从上述货币中“脱颖而出”的原因主要是日元具有避险属性。


长期低息环境是日元成为避险货币的直接原因,日本长时间的低利率环境,一方面导致日元成为国际套息交易中的主要融资货币。低利率导致日元融资成本极低,加上日元可自由兑换,因此投资者选择借入低息的日元资产,用以购买高收益的资产。另一方面,低利率环境还限制日本央行继续降息的空间,令日元突发贬值的概率变小。当全球性的风险事件爆发时,世界经济面临的下行风险加剧,高利率国家央行向于放松货币政策以促进经济复苏,而日本已处于负利率区间,进一步放松的空间很小。

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综上,日元的稳定性表明了房产的价格越高,那么日元储备量就越高,在未来经济出现波动时,投资者资产受到的负面影响就越小。这就说明了,如果是想配置日元储备,并且预算充足的话,选贵的,准没错!


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