日本房屋50年就得马上改建?没这回事!

发布时间2019-11-15 15:32:41作者海小星来源本站

摘要:年限问题,不是大问题。
不论是一户建还是公寓,很多人在刚接触到日本房屋的时候就了解到日本住宅的翻新和维护问题。或许你通过各种渠道了解到,最多47年,日本的建筑物就得完全翻新一次,以达到他们“百年建筑”的质量标准。这其实就走入到了一个误区,那就是认为不管这个建筑物的质量如何,到了年限就得重新翻新,也就是说这个翻新费是一定要出的,实际上并不是这样。


日本是有私有权的国家,土地以及建物,都是私有物。没有任何人能够强制有私有产权的房屋改建或者是拆除。除非是道路徵收等不可避免的原因,但这也会有补偿方案。而RC等区分所有权的产品,则是80%以上住户同意改建,才可以拆除改建。At Home等日本售屋流通網就可知道,日本仍然有許多5、60年的大樓產品以及木造建築還在市場流通,甚至也有80年以上的建物。那么法定年限是什么?日本房屋的翻新标准又有哪些?


一般来说,在对建筑物以及建筑中的设备的使用年限进行评估的时候一般会有四种分类:

a)物理耐用年限

b)经济耐用年限

c)法定耐用年限

d)机能耐用年限


而对于一个建筑物来说,并不仅仅是依据物理耐用年限来决定建筑的改造和解体,而且还需要从经济和机能方面出发考虑。一般情况下,建筑是按照 【物理耐用年限>经济耐用年限>法定耐用年限】的顺序排列,但是建筑物内部的各种设施的寿命,却是最接近最后一项的机能耐用年限。

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不过对建筑物本身来说,物理耐用年限法定耐用年限。



法定耐用年限


日本建筑物的法定耐用年限是根据建筑物的主要结构材质来的。根据不同的建筑材料,日本常见建筑大致分为木质,钢骨,钢筋混凝土,钢筋钢骨混凝土,根据日本财务省的法律定义,这些材料的具体使用年限如下:

轻钢结构…………………19年

木结构……………………22年

钢结构……………………34年

钢筋混凝土结构............... 47年

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木质(W造):为木质结构的特性,比较适合小型建筑(一户建等)。优点一是自由设计,因其材质坚硬,可根据不同地形,个人喜好来自由设计。此外,木质材料来自天然,散发着淡淡的的自然的气息,住宿者如沐森林浴,符合日本的和风建筑。二是费用低廉。木质材料是常见材质中最为廉价的。建筑费用约15-20万日元/㎡。此外,控湿度。室内空气干燥时,木材中的水分释放出来,缓解干燥。另一方面,湿气大时又可以吸收水分,减少水滴凝结和生霉菌。


但是木造的缺点也是显而易见的,那就是容易受潮变形,强度和耐久性差,法定耐用年数22年);耐火性差;蚁害(白蚁等)/自然灾害的抗性差(但灾后的修理又是相对比较容易的)。针对上述缺点,日本长时间已经积累了大量的经验去克服。即使这样,在选择新建户建时,建议尽可能的去选择口碑好,实际经验丰富的建商(木质构造,现场施工人员的经验也是相当重要的)。

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(木造施工方法)


钢骨(S造):钢骨厚度大于等于6mm的钢被分类为“重钢结构”,厚度小于6mm的钢被分类为“轻钢结构”。S结构的特点是钢框架本身具有持久性和柔韧性。此外,与RC和SRC不同,它不使用混凝土,因此可以减轻整体重量,并且适用于大型建筑物,例如超高层建筑物和体育馆。因为是工厂统一规格出货,所以低廉,易于拼装,品质均一。材质轻便,可提升建筑空间。比木质的火灾保险便宜。然而,另一方面,存在的缺点是不如RC或SRC的建筑坚固。

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(S造结构)


钢筋混凝土(RC造):混凝土中加入钢筋以提高双方的强度和韧性。坚固性,耐久性,密闭性都是最强的。而且建筑设计上更自由,多元化,曲线/屋顶庭院也可以建造,同时由于受到火灾影响小,它的火灾险所交纳的数额也较小。对于银行的评估来说,因为都是以法定年数为基准进行计算的,所以RC造的建筑物更容易通过银行贷款审批,一般可贷20-25年。不过由于材料本身很重,因此它们通常用于中低层建筑而不是高层建筑。

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(RC建筑的结构)


钢筋钢骨混凝土【SRC造】:SRC结构基本上类似于RC结构,但是将钢框架用作支柱的位置却大不相同。结果,除了RC结构的耐久性外,该结构还具有钢(S)本身的韧性和柔韧性。SRC具有比较高的性能,因此适用于高层建筑。但它也有缺点,主要在于工期长,工事复杂,造价高,所以不少建筑商还是将它和RC结构混用。

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(SRC结构)



物理耐用年限


上面所列举的各类建筑结构的法定年限,是税法上的【固定资产计算折旧的耐用年数】,非建筑物的实际使用寿命,我们常说的物理耐用年限就是指实际使用寿命。通过一系列的调查研究,日本学者大概总结出了各类建筑的平均物理耐用年限:木质结构住宅为54.0年,钢筋混凝土(RC)共同住宅为45.17年,钢骨结构(S造)住宅为51.85年。不过由于钢骨结构还没有轮到一个周期,测试可能会有一些误差。


可见,物理使用年限和法定使用年限之间是有着很大的关系,但是法定使用年限并不是翻新的标准,而是银行评估的标准。之所以会有木造22年、RC47年的数字,这只是税法上计算建筑物耐用年数的「法定耐用年限」标准而已。建筑物会折旧,这能和你的租金收入合并计算,将折旧的部分计算在亏损,以达到节税的目的。也就是说,若超过了法定耐用年限的建筑,就无法进行摊提折旧来节税,因此并不是说到了年限,就强制拆除。

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如果购买了一户建,翻新时间几乎是业主自由选择的。如果是公寓,则需要整栋楼的80%业主同意,才可以对建筑物进行翻新,而不是根据建筑物的建筑材质来进行强制翻新。


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