奥运会过后的东京,房价会跌吗?

发布时间2019-12-03 09:28:56作者海小星来源本站

摘要:距离东京房价下跌还有很长的路要走

近段时间来,一些研究日本房产的专家预计,奥运会之后,东京的房地产市场将出现衰退,因为目前为止奥运会似乎已经不再一个国家经济崛起的捷径了,很多人会从上一届的里约谈起,认为里约奥运会非但没有给巴西带来多少经济利好,反而让它背上了不少债务,国家的经济好坏自然会影响房地产市场,很多专家和投资者对东京奥运会后妃房价持保留态度,担心会重蹈里约覆辙。


不过,在海小星看来,这个事情,需要更详尽的分析,毕竟日本和巴西的经济经济实力不在一个水平高线上。分析东京房价是不是受到奥运会影响,让我们先从一个诡异的现象入手。这个现象正在东京楼市中上演,那就是:虽然新房卖不动,但房价丝毫不见下跌……


日本不动产经济研究所发布的最新数据显示,今年9月东京圈出售的新房数量为2359套,同比大幅减少了30%。虽然此前8月迎来了20%销售上涨的小阳春,但拉长看最近6个月,东京的销售成绩一直都不太好看。

奥运会过后的东京,房价会跌吗?-海星海外

(较为昂贵的东京房价让很多人望而却步)


与之形成鲜明对比的是房价。9月首都圈(东京都、埼玉县、千叶县、神奈川县)新房的平均价格是5991万日元(约389.4万人民币),同比上涨了16.6%。


价格越来越接近6000万日元这一大关,买个房来收收租都觉得投资门槛高,更别说这个时候若买新房来自住,没有租金收益了。


或许有人会想,现在成交量低、价格高,是因为奥运会要来了,等奥运会结束了,说不定房价就降了。听上去挺有道理的,那么真相如何呢?


奥运会到底能为一个国家带来什么?


讨论奥运会后的房价情况,也得先看看奥运会能为东京带来什么。好歹也是经历过北京奥运的新一代了,咱们也是吃过猪肉的。奥运会后,北京的房价啥情况就不用大说特说了,但,中国毕竟不是一般国,北京的情况也不能生搬硬套东京,毕竟俩地儿差一个字。那就先来看看经济常识中,奥运会对城市发展有啥影响。


奥运经济一般可以带来三种正向效应:凝聚效应、辐射效应、瞬间放大效应。


凝聚效应是指借助奥运,使大量的技术、资金、人才向主办地凝聚;


辐射效应是指举行奥运会,可以对邻近城市、相关产业甚至是整个国民经济起到带动作用;


瞬间放大效应则是指,因为举办奥运会,经济会在很短的时间内飞速发展起来,GDP在很短的时间内快速增长。


这三种正向效应都能给举办城市乃至国家带来难以预计的收益,其中大程度受益于奥运会经济的产业之一就是房地产,因奥运概念带动和基建完善刺激等因素,不少房企热衷于竞买奥运场馆附近用地,带动举办城市的房价上涨。


不止北京,往近了说,自2000年悉尼奥运会开始,每个主要举办城市的房价,都有上升:悉尼申办奥运会成功以后, 每年房价涨幅达到10%以上,1996年到2000年房价共上涨了50%,借助于2004年举办奥运会的契机,雅典房地产价格在1995到2002年7年之间,涨幅达到了65%,经历2008金融危机和2009经济衰退的重挫,东伦敦奥运园区周边可以说是全英国少有的不跌反涨地段,当英格兰和威尔士地区的房价涨幅仅为5%时,伦敦大市区内涨幅平均达到16%。靠近奥运园区的哈克尼(Hackney)的哈默顿(Homerton)和肖迪奇(Shoreditch)地区,平均房价更是上涨了69%和53%

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以上这几个城市,都是发达国家的首都,特别是伦敦,和东京同为世界四大金融中心,它的房价变迁相对东京来说更有参考价值。



前奥运时代的日本和东京


在奥运到来之前,每个城市都会为这个世界体育界的盛会做足准备,东京也不例外。即将到来的2020年奥运会引发了一场重建浪潮,改变了东京和主要的区域城市。到2020年,东京将实现大规模重建项目以及基础设施的改善,届时将更新东京的景观,并使这座城市更具吸引力和交通便利性,宏观经济和人口趋势也会继续支持2020年后重点城市的发展。


基础设施改善和城市发展

自从2013年东京被选为举办2020年奥运会的城市,其建筑量激增,大多数建筑的发展和改建都旨在服务比赛,完成活动。持续的发展将对东京产生长期影响,并最终改善其作为全球门户城市的地位。截止到目前,奥运会的开发项目的大型项目包括但不仅限于以下这些:

森大厦-虎之门之丘、市区复兴局-虎之门/麻布台区重建项目、梅田开发区、福冈的天神项目,名铁-名古屋站重建。

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(虎之门/麻布台项目预计将在2035年竣工)


宏观经济向好

积极的宏观经济状况正在推动发展,随着日本经济处于稳定增长轨道,这一势头可能会持续下去。 1月,在2017年的强劲增长的鼓舞下,国际货币基金组织(IMF)和世界银行均上调了对日本的GDP预测。IMF预测2018年的GDP实际增长率为1.2%,2019年的GDP增长率为0.9%,


宏观经济对房地产的影响可以通过将办公楼市场表现与公司获利趋势进行比较来清楚地说明。从历史上看,公司利润与中央五个区的整体办公楼市场表现密切相关。日本公司利润在2009年急剧下降之后迅速恢复,并在2017年达到22万亿日元,比90年代经济衰退前的峰值增加了7万亿日元。

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除了国内经济的积极增长,日本公司的海外扩张也改善了公司的业绩。这些海外子公司的销售额从2009财年的165万亿日元扩大到2015财年的274万亿日元。同期,这些海外子公司的股息和其他费用从2.2万亿日元增加到4.5万亿日元,从而使大量现金流入日本。


下面几个数据总结了近年来日本较为优秀的表现:

  • 里昂证券(CLSA)估计日本的年度博彩总收入为250亿美元,而澳门2017年的结果为330亿美元。

  • 联合国世界旅游组织预测,到2030年,对东太平洋地区的访问量将增长65%。

  • 国际货币基金组织预计日本2019年的实际GDP增长为1.2%,2020年为0.9%。

  • 日资企业海外子公司的费用从2009年的2.2万亿日元增加到2015年的4.5万亿日元。

  • 截至2017年6月,日本有超过240万外国居民,比2012年增长22%。

在这些数据中,东京的贡献是不可忽视的。特别是在日本整体人口老龄化的情况下,东京人口数量和质量在整个日本具有十足的竞争力。


人口变化的影响

人口变化是房地产市场的另一个主要驱动力。在东京的23个区中,从2000年到2017年,年平均人口增长约为80,000。根据东京都政府基于2015年人口普查数据所作的预测,城市化预计将持续到2025年至2035的中央五区。根据《联合国世界城市化展望》,大东京地区至少在2030年之前仍将是世界上人口最多的大都市区。

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(Source: Savills Japan Beyond Tokyo 2020: Prospects for the Japanese real estate market)


报告指出,随着奥运会之前的建筑业蓬勃发展,外国劳动力也在为人口和经济增长做出越来越多的贡献。截至2017年6月,日本有超过240万外国居民,比2012年增长22%。同期,建筑行业的外国劳动力规模增加了42,000,即320%。


对于人口稀少的地区来说,外国人口的增长是一个特别积极的信号。加上区域城市旅游业的发展,人流的涌入可能提振经济状况,并引发积极的发展周期。



东京房价,想跌很难


那么,问题来了。这些对东京的房价有什么影响呢?整体来看,和里约借债搞奥运不同,东京在奥运会准备阶段非但没有以奥运会为噱头乱搭乱建,反而在宏观经济、人口数量和基础建设方面表现出众。在加上奥运会经济效益的加持,东京房价在后奥运时代,想跌很难。


房屋成本的增加

如同开始提出的那个问题,公寓销量停滞不前,价格却依然坚挺的理由到底是什么?


一是飙升的建材价格和人工成本。近年来,日本以外国家的经济增长显著,推动着建筑原材料的价格水涨船高。放眼全日本,建筑工人的雇佣成本也在近期猛增。与金融危机时比,东京的建筑成本上涨超过15%。

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二是贷款利率低,日本政府为了刺激市场借钱消费,实行超低利率,大大降低了借钱成本。比如房贷利率,近年来已经降到了我们不能想象的地步。其中,FLAT 35(长期固定利率住房贷款)的35年期限贷款利率已经低到了1.17%,几乎是白给钱啊!


二者相辅相成,导致成本高,贷款多,房价自然不会下跌。


二手房成为首选,量价齐飞


二手房市场曾一直被日本人忽略。但如今因为高不可攀的新房房价,这个被遗忘的领地终于如久未见光的“瑰宝”,被当地人挖掘了出来。


正如我们刚才说过的,东京每年的人口增加超过10万,而每年新增住房需求是大约6万套,但是市场上每年只能提供约2万套新房,剩下的人大部分是租房或者买二手房。所以即使是现在,住新房的人也是少数。

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供不应求,是目前东京整体房产情况的最好概括。在卖方市场和东京奥运会的积极效应的影响下,东京的房价距离跌,还是有有很长的路要走。



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