顶级富人是如何炒房的?Zara创始人全球囤积780亿房产

发布时间2019-12-05 13:54:34作者海小星来源本站

摘要:来,跟着大佬学投资。
​11月的第一周,一个83岁的西班牙人以近3.76亿欧元(约合29亿元人民币)的价格,悄悄买了一栋美国西雅图的办公大楼,这本是微软联合创始人保罗·艾伦(Paul Allen)持股公司旗下的物业。


而这个西班牙人的地产资产远不止这些。一提到购物天堂,伦敦牛津街(Oxford Street)一定不能没有姓名。这条汇集了300家的世界大型商场的购物街,每年吸引了来自全球的3千万游客到此观光购物。这条伦敦最繁华的商业街的大部分区域也已经被这位西班牙人买下了。在距离收购西雅图办公大楼后的一个月,这位大佬将以6亿英镑的价格收购麦肯锡的伦敦总部,这是这位亿万富翁在英国房地产市场的最新一笔投资。在拥有这些地产后,他似乎还不满足,根据一位内幕交易的人士证实,不久的将来,他宣布将购买Pontegadea的邮政大楼。

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(伦敦牛津街)


而这位买房不停歇的大佬,就是服装巨头Zara的创始人阿曼西奥•奥尔特加(Amancio Ortega)。在自己的快销品牌走在行业前端之后,他将目光放在了房产上。根据法新社最新报道,截至2018年底,过去18年,其房地产投资组合价值总计近100亿欧元(约合780亿人民币)。那么这位买衣服的巨佬投资房产的投资守则有哪些。

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只买黄金地段,只看商业地产


纵观Zara的所有门店,无一不是开在城市最具商业价值的地段,奥尔特加的投资哲学第一条,就是只投“贵”的,并且他的财富实力也足以支撑巨额的投资数目。2011年,他一度击败著名地产商铁狮门(Tishman Speyer),拿下马德里地标建筑毕加索大厦(Picasso Tower),取胜的原因之一,即其能以现金全款支付这笔高达4亿欧元(约合31亿人民币)的交易。


奥尔特加对地产的热爱,始于2001年Inditex集团(Zara母公司)IPO,过去18年,他有目的地将其持有的现金投资到地产中去,2011年,他辞去了Inditex集团(Zara、Massimo Dutti、Bershka的母公司)董事长职务,但仍拥有其59%的股份,目前他投资地产的现金主要来自Inditex的分红。


随着Inditex利润的增长,其房地产投资组合在近十年中显着增加,去年的投资总总额接近100亿欧元,其中包括马德里的毕加索大厦以及在亚马逊,Facebook和Primark设有办事处的办公大楼。在美洲,过去6年,他在美国投资的房地产超过30亿美元(约合211亿人民币),包括收购曼哈顿历史悠久的豪沃特大厦、迈阿密最高的办公大楼等地标性物业,不仅如此,还包括迈阿密海滩边的整个街区、纽约百老汇大道上最古老的铸铁大楼E.V. Haughwout Building以及芝加哥的Esquire戏院等。

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奥尔特加的房产王国,遍布各大首都的核心地带和商业街区,这不仅是为自己旗下的品牌搭建良好的品牌形象,随着买下的地产越来越多,奥尔特加除了为自己公司服务外,还顺带将竞争对手的房租给赚了。


比如2015年,奥尔特加收购的马德里Gran Via 32号物业,就部分租给了英国平价时尚零售商Primark ,后者则用其开设了品牌在当地的最大旗舰店。


与此同时,这里还积聚了H&M、Mango等多个快时尚品牌的分店。

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稳定为上,租金不愁


很多投资公司在分析奥尔特加的购房规律时发现他买来的商业物业,主要以赚取租金的方式创造现金流。在租客里,他偏爱“具有良好信誉的顶级租户”,且优先选择大型跨国公司。目前,大部分物业出租给Inditex旗下品牌,也租给H&M等竞争对手。此外,苹果也是他青睐的对象,2012-2014年间,他累计耗资超2.6亿美元(约合18亿人民币),收购位于西班牙巴塞罗那、瓦伦西亚以及巴黎的三处苹果旗舰店的物业。


在精心选择租客的同时,他也更多的追求投资的稳定性。比如投资牛津街这件事上,在英国脱欧的大环境下,伦敦作为其专注于大城市优质房地产的战略的风险相对较低,这消除了英国退欧带来的不确定性。此外,奥尔特加似乎并不想浪费自己的投资才能,他还想向电信市场进军。去年,Pontegedea收购了Telxius 10%的股份, Telxius是西班牙电信巨头Telefonica的子公司,为欧洲和拉丁美洲供应电话塔和光纤网络。

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跟着大佬能学到点什么?

虽然我们不是世界首富,也没有足够的现金去买一栋楼,但他的投资大方向是可以为我们海房投资者的初期投资做一个风向标。


在选择海外物业的时候,大城市是投资的第一选择。比如泰国,和举一国之力共建的曼谷相比,芭提亚和华欣的房产对投资收益来说就没那么友好,当然,如果是想去休闲自住,那就另当别论。


租金,是投资收益的主要来源。大佬投资的时候,将房产都租给靠谱的跨国公司,那么我们选择租客的时候,也要更多的考察租客背景,看其是不是有能力付清房租。这一点日本公寓就比较靠谱,虽然是保护租客的一方,但日本的租房市场十分稳定,只要不拖欠房租,租客可以续租到天荒地老。也就是说,只要购入的是带租约的公寓,那么租金方面不用您操太多的心,坐等收租就好。


稳定的国家政策,稳定的收益和黄金的地段,这三点是投资大佬奥尔特加的购房定律,虽然没有他有那么多的预算,但平移到我们身上,也可以用做标准来考察我们的房产是否值得投资。



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