房子放着也吃钱?算算那些不为人知的持有成本

发布时间2019-12-05 14:09:39作者海小星来源本站

摘要:这些钱,你不得不交

现在市面上的海房,很多都以低门槛,高回报为卖点,收益动不动就说能达到15%甚至更高。实际上,就算是最好地段的海房出租,租金的一部分也要被算在持有房屋的基本花销上。所以,在投资之前,了解好基本的持有成本,能对自己的未来的房产收益有更直观的感受。


持有成本分几类?

房子放着也吃钱?算算那些不为人知的持有成本-海星海外

持有成本总的来说算是房价以外的,投资者需要额外给出的费用,这部分根据国家不同,相应的费用名目也不同。以美国为例,在房屋购买成功后,投资者将面临持有成本的问题。房产税,便是首当其冲。其次就是其他杂费,例如:房屋保险、物业费、维修费等费用。


房地产税,也称为「物业税」或简称为地税。是地方针对房地产征收的郡税、市税、学区税的总称。美国地产税的税率是由各个州政府决定的,也就是说,美国的税率都是不同的。一般实际所需缴纳的税额在1%~3%,其中学区税最高,占地税的60%以上。


房屋保险(House Insurance)的作用是,在房屋受到火灾、洪水、雷击等意外事故而导致受损,如果房主购买了房屋保险,一般能获得20万美元的保费,每年500美元。


在美国,房子都统一规划在一个小区中,所以,居民需交小区费。该费用是用来支付和维护小区公共设施。比如,路灯、公共草坪。根据小区不同的服务,大概每月在150~300美元不等。


如果投资房产是用来出租,一般是由管理公司管理。管理费的计算方式为:8%~10%的租价+第一个月的租金.
如果通过贷款购房,并贷款未清,房屋本金与利息就要按月支付。拥有美国较高信用记录的贷款者所享受的30年固定利率,平均在5%左右。


通过这个例子,可以看出,用来自住和从出租的房屋在持有成本上会有一定的差别,因此,想要以租金而不是地价和房价涨幅来获得投资收益的投资者们需要多方面的计算和比较,才能得出一个比较纯净的收益数值。


目前市面上比较火的置业目的地主要是泰国、日本和土耳其,下面就看一下这些国家最基本的持有成本有哪些。


泰国


作为东南亚各国中的佼佼者,泰国房产算是很多人迈出海外置业的第一步,在它众多优点中,“便宜”是很多投资者青睐的一点。又是东南亚中心,持有成本又低,当然吸引了不少人来投资买房。那么通常来说泰国房屋的持有成本有哪些呢?


购买过程中

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【过户费】

房屋总价的2%,由政府收取,

其中开发商承担1%,购房者承担1%


【维修基金】

一次性支付给开发商的费用,用于未来建筑的维修、维护(例如每隔几年重新粉刷外墙)费用是500-1000泰铢/㎡(100-200人民币/㎡)。如果是常见的30多平米的公寓,维修基金大概在4000-5000元人民币。


【物业费】

40-100泰铢/㎡(大概3000-4000元人民币/年)。虽然看上去物业费比国内略高,但是泰国公寓提供高端配套,包括泳池、健身房、停车位等,其实性价比更高。


【水电表安装费】

2000-3000元人民币。


购买后

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一旦完成购买,泰国的房屋基本不用怎么操心了。如果是买来自住,希望赚地价和房价的涨幅钱,那么每月就只需要缴纳物业费和水电费就好。如果用来出租,则水电费将由租户承担。


总的来说,泰国确实无愧于“持有成本最低”这个名头。前期的税费有一部分是和开放商共同承担,一些税费是一次性缴清的。可以说是税费少并且日常好打理的房产类型了。



日本

日本今年可是大热国家。相较于泰国来说,国人对日本房产的满意度和心仪程度更高一些,这来源于日本这个社会的稳定性和较高的房屋质量,毕竟都是“百年房屋”。作为一个对建筑物高标准严要求的国家,日本在房屋税费和持有成本上也相对来说更繁琐一些。


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【固定资产税】

不动产固定资产税是一种地方税,是以每年1月1日为时点,对在城市规划内的不动产(土地、房屋)的所有人征收的一个税种。


税额的计算方法:税额 = 课税标准 × 1.4%,课税标准是当地政府机关登录的不动产台帐的固定资产的评价额。


住宅用地的减免政策:住宅用地200平方米以下的部分,称为“小规模住宅用地”,按课税标准额度的六分之一计算。200平方米以上的部分,称为“一般住宅用地”,按课税标准额度的三分之一计算。但是,土地上的建筑面积,不能超过土地面积的10倍。


建筑物的减免政策:新建的建筑物到120平方米为止的部分,一般住宅的前三年,三层以上的耐火或者准耐火住宅的前5年,固定资产税减半。但必须住宅的居住部分是建筑物面积的1/2以上;或者:居住面积是100平方以上200平方以下,出租用住宅35平方以上200平方以下,而且,1平方的评价额有限制,木造不超过112000日元,准耐火构造不超过144000日元,耐火构造176000日元。


纳税日期:每年4-5月收到纳税通知书,纳税者可以选择一次或者分季度缴纳。


【都市计划税】

都市计划税也是一种地方税,也是以每年1月1日为时点,对在城市规划内的不动产(土地、房屋)的所有人征收的一个税种。与固定资产税一起缴纳。


税额的计算方法:税额 = 课税标准 × 0.3%,课税标准是当地政府机关登录的不动产台帐的固定资产的评价额。

住宅用地的减免政策:住宅用地200平方米以下的部分,称为“小规模住宅用地”,按课税标准额度的三分之一计算。200平方米以上的部分,称为“一般住宅用地”,按课税标准额度的三分之二计算。


【保险费用】

这笔费用时为了各位投资者好,能够降低一些投资者的投资风险,比如如果出现了火灾、地震、火山爆发等灾害的话,那么投资者的损失就能够降到最低。这笔费用一般是每年2万日元,还算是比较值得的。


【管理费和修缮费】

这笔费用是购买公寓的投资者需要缴纳的费用,购买一户建的话是不用缴纳这个费用的,一般一个月缴纳一次,由物业管理公司代收,但是各位投资者一定要知道,并不是收了你修缮费就要每个月都进行修缮的,这个费用是定期的一次大型修缮分摊到每个月的。


【出租管理费】

如果投资者自己没有时间或者不能自己处理房屋出租的事宜的话,就需要委托管理公司来管理出租的事宜,所以才需要缴纳这笔费用,一般是需要每个月租金的5%-8%,具体的还要各位投资者自己去联系管理公司咨询。


值得注意的是,在计算日本持有时的税费的同时,要注意房屋的折旧,折旧费一般会自动减除。



土耳其


2018年9月,土耳其政府将本国投资入籍计划的投资额由100万美金降低至25万美金,买房直接送护照身份,这一举措吸引了一大批外籍人士。并且,土耳其的年度物业持有成本相对低于西方国家,房屋质量也挺高。

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生活成本

电费:对于两居室公寓,每月电费从 80 到 200 里拉不等。高额电费的主要影响因素是消耗大量电力的空调机组。如果电费支出过大,可以通过安装立式风扇或吊扇来降低消耗。


天然气:土耳其的天然气不是通过管道连接,而是以大瓶出售,目前价格约为 70 里拉左右。根据您的实际情况,气瓶的使用寿命平均为6 至 9 个月。


水费:土耳其目前正在逐步淘汰老式水表,取而代之的是按需付费的水表。平均每立方米大约 1 里拉上下,一个大家庭应该每月约 30 里拉左右的水费。


互联网:全年的互联网费用花费约 50 里拉。如果您仅将您的物业用作度假屋,您可以租用软件保护器。


总计:这么算下来,每月的基础费用在200~300里拉之间,折人民币约250~376元。


年度成本


市政费:您的市政费的收费取决于产权契约上的人数和您的房产价格。平均两居室公寓预计在 150 里拉,但在伊斯坦布尔这样的中心城市会更高一些。


垃圾费:垃圾管理费是一次性缴清的年度费用,每年约 80 里拉。


DASK 保险:这项地震保险是法律强制性的。费用根据公寓面积大小而有所不同。70 平方米的公寓每年约 250 里拉。如果还买了火灾保险等项目,成本也会相应上升。


服务费:这个费用类似于我国的公摊水电费,如果您在综合大楼购买公寓,则每月需要支付维护费。这笔费用用于公共电力,水,游泳池维护以及业委会同意的任何其他公共设施等费用。该费用根据不同物业收费也不同,从每年 300 到 2000 里拉不等。

年度费用总计:这一系列的固定费用折成人民币,每年约合600~2500里拉,约合人民币752~3136元。


综上!房屋的持有成本不是一成不变的,在投资之前,了解清楚这些具体税费还是很有必要。特别需要注意的是,如果是通过第三方购买房屋,可能还会额外收取一定数额的中介费。这也需要投资者们主义。



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