东南亚国家的三六九等,到底谁才是投资洼地

发布时间2019-12-09 16:22:54作者海小星来源本站

摘要:擦亮眼睛,谁才最便宜


旅游、农业、经济、发展,是谈到东南亚国家时绕不开的话题。“下一个中国”、“一带一路”的口号喊得震天响,但至今没有哪个国家真正意义上走上了和中国一样的发展道路。他们从被殖民的深渊中逃出,分流成了不同命运。


2019年是波动坎坷的一年。这一年,焦虑被贩卖,情怀被消费,最后剩下的是寥寥无几的存款。在国内房地产行业低迷,资产急需配置的今天,很多人将眼光投向了都自称“投资洼地”的东南亚。其实,这个发展中国家集中地,也有着鄙视链和经济发展速度的“三六九等”,如果只看房产价格高低,怕是要吃亏的。



越南

       ——收入低,房价高,越南很难


作为世界上和我们一同站在社会主义阵营的小兄弟,越南的处境可谈不上好。上个月,英国朴次茅斯货车上的39个游魂刚刚回到了越南家乡,这39偷渡者背后的故事,也间接体现了大部分越南和越南人的发展生态,那就是国外搞钱比较快。越南人出国不是新鲜事,在中国有“越南新娘”,台湾地区有越南按摩女,东南亚有越南性工作者。也让人发出是国内多不景气,才能让老百姓鼓起勇气借钱偷渡出国的疑问。


“中国制造”是在世界上拥有排面的四个字,现在,越南更多的想刷一刷“越南制造”的存在感。10月2日,三星电子宣布关闭在中国最后一家智能手机工厂,至此三星将自己的手机终端生产全部撤出中国,它也成为唯一一个不在中国生产手机终端的手机巨头厂商。那它去哪了呢?答案呼之欲出——越南。


有了中国改革开放的先例,越南近年来将发展重心放在了制造业上,在成为下个世界工厂的道路上做了很多努力。首先,它承接了很多中国制造业的转移,在GDP上有了很大的提升2007年以来,越南的名义国内生产总值增长率长期处于10%以上,甚至在2008年、2011年接近30%;而实际国内生产总值增长率也维持在5%以上,近年来则持续走高到7%。

东南亚国家的三六九等,到底谁才是投资洼地-海星海外
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其次,越南的人口结构十分年轻,平均年龄仅为30.7岁,是真正意义上的 “年轻国家”。并且,在加入东盟后,积极签订了很多外贸协议,对外做出了很积极的合作姿态,2019年6月越南又与欧盟签订《越南与欧盟自贸协定》(EVFTA)、《欧盟与越南投资保护协定》(EVIPA),获得了与欧盟的自由贸易地位。


这一切都似乎说明越南的房产的背后是一个蓬勃发展的国家,未来房价一定可期。某种程度上,现在越南的房价也确实证实了这一点:越南的房地产中介VISI UP中胡志明市7区楼市的房价,320平方米的楼房标价40万美元,约为8750/㎡,可是,这和越南平均80美元(约563人民币)的工资水平极度不匹配。

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海外投资者购房的投资回报主要来源于房价的涨幅和房租的收益。目前来看,房租这一点基于越南的基本工资是回报无望。至于房价涨幅,越南还有一个硬伤,那就是落后的轨道交通。现在越南只有一条国道公路和一条铁路沟通南北,公路平均时速约为60公里,铁路还是一百年前法国人修造的窄轨铁路,平均时速30~40公里且运力有限。在轨道交通拖后腿的情况下,越南的房价似乎已经触达了天花板。



菲律宾

——新的基建狂魔会迎来春天吗?


菲律宾的国际形象似乎是热带水果出口国,不过自前总统阿基诺三世在2010年上台之后,就将重心放在了基础设施建设上。2016年,杜特尔特上任,菲律宾正式推出了“大建特建”基建计划,迎来了基建的黄金时代。


具体表现为,2017年到2022年期间,菲律宾政府计划将基建开支占GDP的比重提升到5.4%-7.3%之间,是以前的2-3倍。这个计划预计可以在2017年到2022年这五年里创造1000万个工作岗位。杜特尔特政府甚至专门建了一个网站,实时更新各项基建项目的进度。

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目前来看,菲律宾的GDP增速还可以,去年高于越南,低于低于泰国,处于一个中间的位置。在菲律宾投资房产,更多的会选择马尼拉,这可是个让人恨又让人爱的城市。


马尼拉作为菲律宾发展最好的城市,能够很好的反映这个社会的不公平,因为这里的富人区和平民区仅仅一墙之隔。虽然城市的40%被贫民占领,但房价可不会因为你没钱就降下来。Makati, 金融中心,房价2万5左右

BGC,新城区,老外聚集,房价2万左右,MOA , 赌场区,房价2万以上。而这些房子,是不可能租给住在贫民窟的大部分菲律宾民众的。


那可不可以靠游客赚短租钱?这里如果想靠旅游业带动房产,难度也不小,毕竟一年200万旅客的基数太少,而且大多数都是去到阿尼洛,薄荷岛,宿务这些地方潜水,马尼拉只是转机路过,更别提在马尼拉养老自住了,因为这个城市的治安首先就把你挡在门外。



马来西亚

       ——大马今天依旧不欢迎非马来人


和前两个GDP狂增的国家不一样,今年4月27日,,马来西亚央行下调了今年的GDP增长预期。该央行将2019年的GDP增速预测值从早前的4.9%下调至4.3%-4.8%之间。这已经不是马来西亚第一次下调经济预期了。                                   


有了这个大前提,似乎之后的话都不必说了,但还是要稍微说一下马来人的排外情绪。马来西亚是一个穆斯林国家,70%的国民信仰伊斯兰教。作为一个起源于殖民的国家,相同的宗教信仰的确是有利于社会管理和发展的,而马来西亚也需要民族认同感。因此才有去年马来西亚总理对于碧桂园森林公园的diss,认为如此高的价格,根本就不是要卖给马来人的,那我也不会发签证给那些要住在这里的外国人。这看似赌气的言论,已经代表了马来西亚对移民、对外籍人士的态度。

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并且,许多人来到吉隆坡,新山或檳城就觉得这里的楼市好便宜啊,然后就本着楼价会飙升的念头买了房产。然而,目前马来西亚大部分地区都已经出现房价疲惫的现象。这几年来除了双子塔边的房子微涨一些,百万马币以上的房子的价格基本要么持平要么跌价,房产市场不算是欣欣向荣的状态。



泰国

——萨瓦迪卡,来旅游吧!


泰国,我们熟悉的老朋友。截至到今年11月,仅曼谷一个城市接待的游客数量就已经到达了2200万,其中有很多是中国人。如此大的人流量,曼谷承接住了,这得归功于曼谷快速成熟的轨道交通——MRT和BTS。

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便利的交通是经济发展的重要前提。除了市内的交通网络,中泰高铁也即将通车,届时,不仅是旅游人数会有更高的突破,这也将是泰国经济发展的推动力。目前看来,泰国对外资的包容度很高,很多跨国企业都在曼谷设立东南亚总部,这就带来了很多的国外高净值人群在曼谷长期居住乃至定居。这里大量的人员流动,保证了房屋的出租率。虽然目前开来,投资泰国房产不能急于求成,但曼谷MRT和BTS的扩建、中泰铁路的开通还有旅游业的转型都更多的指向一个比较清晰的未来图景。


此外,以曼谷为例,不论你的预算多少,都能在泰国找到较为合适的投资目标,前提是需要对泰国的未来发展有信心。例如,老牌CBD是隆区的房价79万起,周边配套完美,不愁出租。可中泰高铁总站旁边的学区房仅需34万,但如果你去考察的话,就会发现地铁站和设施配套都是在建状态,或许会有心理落差,但目前看来泰国的 “饼”并不是纸上谈兵,是值得期待的。




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