北京房价真的跌了!2017年接盘的人,到底亏了多少?

发布时间2020-01-08 14:44:57作者海小星来源本站

摘要:世界已变,勿轻言抄底。
北京房价真的跌了!2017年接盘的人,到底亏了多少?-海星海外

这次,会是新的抄底价吗?

中国楼市,向来是破立于世界规律之外的。看惯了楼市的起起起起的趋势之后,不论贫穷还是富有,中国人内心深处已经不知不觉的树立起,它涨任他涨,我自岿然不动的淡定和从容。房子的事情,是大事,但在很多中国人的人生中,更多的是无奈。但是,稳坐贵中之贵第一把交椅的北京,今年的房价却降了。


印象当中的北京房价,近十年来和下降二字毫无关系,倒是和“调控”、“限购”、“房住不炒”有着千丝万缕的联系。2019年年末的小幅下降,到底是泡沫破裂的前兆,还是新一轮上涨的先声呢?



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奥运,是开始却不是结束


中国人喜欢算卦,讲究个未卜先知,2019年年末就有文章开始头头是道的预测2020年的北京房价了。但是再强的大师,在十年前或许也会预见到北京的房价会涨成这个样子。当时,我们刚圆了百年奥运梦,运动员们在北京创造了一个又一个世界记录,北京的房价也随之水涨船高。


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(↑2009年北京房价上涨情况)


十年前最有名的盘名叫润泽悦溪。作为一个五环外的住宅项目,既不是超大盘,又不是知名开发商开发,润泽悦溪生来似乎没有太多引人关注的地方。但在09年的北京市场上,润泽悦溪却具有极高的知名度,原因是这可能是北京涨价最快的项目。


于2008年下半年第一次开盘的悦溪,最初售价仅8800元/平方米,曾在去年年底前往悦溪考察的购房人表示,当时的感觉是该项目设计不错,位置和交通都比较一般,当时不足9000元/平方米的售价应该说比较合理。但一眨眼的工夫半年过去,09年初悦溪的售价竟然达到了15500元/平方米,涨幅超过80%。即便这样的价格,悦溪的销售情况仍然非常不错。根据现在的第三方中介来看,悦溪房价在十年内翻近10倍。


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(↑现在的悦溪的二手房房价)


奥运带来的加持十分重要,地铁的陆续开通对各个楼盘的影响是显而易见的,除此之外,频繁出现的“地王”对北京上涨的房价也起到了导向作用。09年下半年,从广渠路10号地,到奥运乡地块,再到广渠路15号地,三个地王的接连产生,直接将北京的楼面地价推到了近16000元/平方米。当时,在新科地王广渠路15号地周边,正在销售的商品房价格也不过15000元/平方米。面粉价格的上涨,直接倒置面包的涨价。


2009年上半年北京二手房租售比首次突破了1:400,达到了1:402,部分区域甚至达到了1:420,大大超过了国际警戒线。这一比例在2008年基本在1:335左右,上涨幅度达到了20%,这还没有考虑到逐渐增加的北京租赁房源空置期。租售比的增长,从另一个侧面看出09年的北京房价,仿佛是坐上火箭 ,一飞冲天。


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(↑ 开发商都怕了)


2009年,北京二手房市场全面迎来百万时代,平均成交面积93.3平方米,单价1.18万元,平均总价达到108万元。



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涨涨涨,是我们的讯号


09年作为房价暴涨的一年并不是“出道即巅峰”,在这个分水岭之后,北京房价虽然受到各种政策的限制,但也没有受到很大的负面影响,而是一路飙升至2016年的均价35218元/㎡,北京房价总体一条平稳的水平线上震荡上涨。


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(↑09年后北京二手房成交量变化)


09年四万亿救市后,鼓励住房消费和房地产开发投资,10年开始限购,一系列政策影响导致纯商品住宅均价在2010年逼近20000元/㎡。除了2012年受政策抑制影响房价小幅下降外一路高歌猛进,十年间北京市纯商品住宅价格涨幅达到347.1%。北京市16个行政区中,门头沟房价涨幅位列首位,为827.93%;石景山区房价涨幅为779.15%,位列第二;东城区涨幅679.67%,排名第三;房价涨幅小的密云区也达到了254.03%。


观察十年的北京楼市数据,可以得出几个结论:1.2008年,2011年,2014年北京房地产市场确实实实在在发生了涨幅回调,其中数据上的变化大,实际上真实的房价比较小,造成这个现象的原因,一方面是房价统计数据的来源与统计方式因素存在,还有区域与房子类型的结构性的因素。另一方面是北京的限购、限贷、限售、限价、限签的存在,“双合同”掩盖房价上涨,导致房价失真。但不管数据的出入是大是小,北京的房价在2009~2016年期间的涨幅是有目共睹的。



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真的降了?!


各大中介公司“北京最便宜的房永远是昨天的房”的口号喊了近10年,终于迎来了滑铁卢。没有错,北京的房价终于跌了。


2019年北京房地产政策环境进一步趋严,政策层面并没有放松。自2017年“317调控”后,2018年9月和2019年年初公积金贷款政策收紧,向市场持续释放降温信号。除了政策面的压力,2019年二手房还面临大量限竞新房的分流。不同于调控前房价一路上涨,调控后成交均价随成交量的波动而小幅上涨、下跌,2019年全年均价与2018年持平。2019年12月北京二手房成交均价5.9万元/平,较调控当月历史峰值下跌12%,且2019年末北京房价不再是“内地第一”。


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(↑北京二手房房价趋势)


北京房价的下降并不是无迹可寻。由于资本和某些群体利益的驱动,我国的房地产市场经历了黄金十年(相当于美国股市十年牛市)。为了稳住上涨的房价,历届相关部门也是花了大力气。从15年开始,口号和调控政策就没有停过。


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(↑2015年中央经济工作会议:化解房地产库存。)



2016年中央经济工作会议:要坚持分类调控,因城因地施策,重点解决三四线城市房地产库存过多问题。促进房地产市场平稳健康发展。要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。


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(↑”房住不炒“首次出现)


2017年中央经济工作会议:加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。2018年中央经济工作会议:要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。


2019年8月中旬,在7月底中央经济工作会议刚刚表示不将房地产作为短期经济刺激手段不足一个月内,中国银保监会针对中信银行开出了2223万元的巨额罚单,刷新今年以来银保监系统罚没金额最高纪录。


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(↑房地产投入今年以来持续下滑,并没有出现反弹。)



现如今的北京已经进入的了买房市场,在2017年高位入手北京房产的朋友,以北京小区万科紫苑为例,95平米左右的二手房,如果2016年下半年买入的,持有到现在,浮亏50万左右,相比2017年的超高位接盘侠,少亏了一百万左右。真正买入赚到钱的,是2015年的买家,2014—2015年这个小区的二手房房价变动不大,但是,房价在2015年年中大幅起跳,短短一年时间,房价涨幅高达50%。


过往的房价数据显示,一线和二线头部城市的房价,整体遵循了“四年震荡,一年大涨”的规律。今年,2019年,恰恰又是四年震荡的尾年,是不是又到了再一次抄底的最佳时机?可能并不是。


原因在于这一轮的楼市调控,与以往20年截然不同,“房住不炒”压倒一切,某种程度上,“抑制房价”已经成为振兴实体经济前提条件。


并且城市化进程已经走完3/4,增速大大放缓,尽管,理论上还存在“大城市化”,但是,一线城市的可容纳人口,除广州外,已经日益临近天花板,所以,在可以预见的2—3年内,一线城市房价再次大涨的可能性,可以说近乎为零。


世界已变,勿轻言抄底。


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